Квартиры-студии скоро могут исчезнуть с рынка недвижимости Татарстана. В недавнем майском указе Владимир Путин поставил цель - обеспечить граждан жильем не менее 33 кв.м на человека. После этого в Москве запретили проектирование квартир менее 28 кв.м.
В Казани уже сейчас в продаже больше полсотни таких квартир... Что с ними случится после нового указа и изменится ли рынок жилья в Татарстане, выяснил наш сомелье по недвижимости Тимур Гараев.
Объясните пожалуйста, как люди покупают квартиры? Я реально не могу этого понять.
Итак. Мы с парнем задумались о семье. Где нам жить? М 40, Ж 30. Заработок по 100 т у каждого. Квартира стоит 6-8 лямов в городе, без изысков. Учитывая возраст, отсутствие детей и модных профессий, мы не попадаем под льготы. Банки предлагают ипотеку на 25 лет с выплатой 80-90 тыс в месяц. За эти 25 лет со вторым супругом может случиться что угодно (беременность, болезнь, увольнение и тд), и значит второй не сможет вытянуть ипотеку и семью при таком платеже.
Ну, во-первых, вы действительно не понимаете, почему большинство комментаторов удивляется тому, что вы задумались о квартире в 30/40 лет?
У меня есть подруга, ей 32 года, у неё сейчас 5 или 6 квартир. В трёшке живёт, остальные в ипотеке, сдаёт. Сначала она лет 10 назад купила однушку, подкопила, продала, в ипотеку купила трёшку. Потом начала покупать в новострое однушки в ипотеку, благо з/п как у вас 100т.
Я в сравнении с ней лошара, у меня одна трёшка. Также купил совсем маленькую однушку, примерно 100 т.р. за квадрат. Лет 28-30 мне было, з/п в районе 40т + подработки на 30т. Позже продал, в ипотеку купил трёшку, сейчас плачу 27 т.р./мес, 2 раза рефинансирование делал. Тогда квартира стоила 3,4 млн., сейчас около 6-7 млн.
У большинства друзей возраст +/- мой, 35-40 лет. Почти у всех есть квартиры, у кого-то своя, у кого-то в ипотеку.
Альтернативный пример. Тётя жены. Есть комната в коммуналке, которую можно продать или сдавать, есть деньги с проданной квартиры в местечковом городе (около 500 т.р.), даже есть где жить с оплатой только за коммуналку. Третий год жена её убеждает взять ипотеку. Она даже попадает под какую-то льготу, типа 1% по ипотеке. У тёти есть работа, хоть и с небольшой з/п (около 40т), есть дочь, работает, з/п больше маминой, а если что - семья у нас дружная, все друг другу помогают.
Неа, ипотеку не берёт, квартирный вопрос не решает. Даже комнату в коммуналке сдать не может. И вроде согласна, что надо и вроде хочет, но всё что-то отвлекает.
Во-вторых, "со вторым супругом может случиться что угодно (беременность, болезнь, увольнение и тд)". Серьёзно? Ну, можно его/её сейчас кинуть. Вдруг завтра паралич разобьёт, нафиг выхаживать инвалида.
Реально странное мышление списывать человека прям сразу. Страховку купите, ёпта. У нас с женой друг на друга страховки на 300 000 долларов, это примерно 26 млн. руб. Я спокоен, что если что-то со мной случится, на несколько лет жене и ребёнку этого хватит.
В-третьих, есть программы с предоставлением арендного жилья от государства. Более того, есть программы, когда жильё даже просто "дарят". Знаю несколько таких случаев, например, преподавателю однушку, врачу в региональной столице маленькую, но трёшку. В том числе есть программы для медиков, а судя по вашим постам в профиле, вы где-то около медицины. Скажем, при переезде в сельскую местность на 5 лет работы врачу дают до 2 млн.руб. Вполне хватит на первый взнос. Уверен, есть ещё варианты.
Или вы хотите и на ёлку, и рыбку?.. Чтоб и квартира, и бесплатно, и в Москве, а не на Дальнем Востоке?.. Ну, сорян, надо было раньше думать.
Короче, реально нытья пост. Как люди покупают квартиры? Они их купили "вчера". Следующий лучший день купить квартиру - сегодня. Нужно своё жильё - идите и ищите, идите и делайте. Тем более, что 200т на двоих - это совсем не маленький доход.
В 23 года закончил вуз, съехал из общаги и переехал на съемную квартиру, дело было в 2020 году.
После выпускного планировал приобрести недвижимость (были мои накопления за несколько лет, где-то 200-250 тысяч рублей, но основную часть обещали внести родители), но неожиданно серьезно заболел и пока лечился потерял целый год своей жизни.
В 2021 году более-менее выздоровел, нашел работу и стал искать квартиру для покупки. Но за год случилась "льготная ипотека", что привело к сильному подорожанию жилья.
Почитав "экспертов", которые предсказали скорое падение цен на недвижимость, решил подождать до лучших времен, как итог - началась СВО, цены на недвижимость и процентная ставка по кредитам взлетели до небес.
Больше ждать не было смысла, поскольку понял, что цены будут только расти, поэтому как только ставка снизилась, то сразу купил квартиру. Взял в ипотеку (цены квартиры - 2 млн рублей, из них 1,5 млн первоначальный взнос), учитывая платеж в 6000 рублей, то ипотека для меня не сильно обременительная (при зарплате 50 000 рублей + шабашки).
Вот так в 24 год я стал владельцем собственной квартиры. Да, однушка в брежневке, да требует серьезного ремонта, да под ипотекой, но моя. Теперь осталось сделать ремонт.
Если будет семья, то однушки на первое время хватит, ну а дальше квартиру можно продать (жилье находится недалеко от вузов, поэтому спрос на нее всегда будет) и купить что-то получше и больше по площади.
Объясните пожалуйста, как люди покупают квартиры? Я реально не могу этого понять.
Итак. Мы с парнем задумались о семье. Где нам жить? М 40, Ж 30. Заработок по 100 т у каждого. Квартира стоит 6-8 лямов в городе, без изысков. Учитывая возраст, отсутствие детей и модных профессий, мы не попадаем под льготы. Банки предлагают ипотеку на 25 лет с выплатой 80-90 тыс в месяц. За эти 25 лет со вторым супругом может случиться что угодно (беременность, болезнь, увольнение и тд), и значит второй не сможет вытянуть ипотеку и семью при таком платеже.
И снова вопрос. Как люди покупают квартиры? Ведь у многих и зп таких нет, как у нас, мы получаем выше средней.
А если параллельно еще снимать жилье за 30 тыс в месяц? На что жить?
И почему такая проблема в государстве? Она ведь не только у нас. Почему нет каких-то госпрограмм, где можно было бы арендовать жилье у государства на длительный срок?
Да, мы оба сейчас живем с родителями, каждый со своими. И офигиваем от происходящего.
Купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду и зарабатывать на этом, — мечта многих. Мы рассчитали для вас, в каком районе жилье окупится быстрее.
Специалисты сервиса Яндекс Аренда проанализировали среднюю окупаемость квадратного метра за счет сдачи в аренду и составили рейтинг районов Москвы, где получится быстрее всего вернуть вложения.
Лучший район для инвестиций
Быстрее всего окупится квартира в Текстильщиках на юго-востоке столицы. При текущей стоимости покупки 283 000 рублей за квадратный метр и арендной ставке 1 500 рублей за квадратный метр понадобится всего 16 лет и 2 месяца, чтобы полностью вернуть вложения. На втором месте — Западное Дегунино. При арендной ставке 1 700 рублей и стоимости квадратного метра от 335 000, нужно подождать 16 лет и 4 месяца, чтобы недвижимость начала приносить доход.
Юго-восточное направление — одно из самых востребованных
В Южнопортовом районе жилье окупится за 16,5 лет — это третий показатель по Москве. Чуть больше понадобится, чтобы вернуть вложения в Некрасовке. Если при средней стоимости квадратного метра 222 тысячи рублей сдать квартиру в аренду по ставке 1 000 рублей за метр, потребуется 17 лет и 3 месяца, чтобы начать зарабатывать на ней.
Филевский парк — самый дорогой среди быстроокупаемых
Квадратный метр жилья там продают в среднем за 411 тысяч рублей. Но и арендная ставка одна из самых высоких — 2 000 рублей за квадратный метр. При таком расчете инвестиции оправдают себя уже через 16 лет и 9 месяцев.
Быстрее всего окупаются квартиры во вторичке
Это старые дома, построенные до 1980 года. Вложения в них в среднем окупаются за 17 лет и 6 месяцев. Меньше всего для инвестиций подойдет недвижимость лужковской застройки 2000-х годов. Квартиры в таких домах в среднем окупаются за 19 лет и 4 месяца сдачи в аренду.
Район с самой медленной окупаемостью
Это Красносельский район, расположенный в Центральном округе Москвы. Чтобы вернуть вложения посредством сдачи в аренду, вам потребуется почти 32 года. Все потому, что при довольно высокой средней стоимости арендная ставка составляет всего 1 500 рублей за квадратный метр.
В число районов с самой долгой окупаемостью жилья также вошли
Хамовники и Арбат в центре Москвы. Покупка квартиры на вторичном рынке в Хамовниках может окупиться через 29 лет и 5 месяцев, а на Арбате — через 27 лет и 6 месяцев. А вот квартиры в новостройках вернут вложения быстрее — за 19 лет. Если, конечно, текущие арендные ставки сохранятся.
Факторы, которые влияют на стоимость жилья и аренды
Расположение. Чем дальше от центра, тем дешевле жилье. При этом на стоимости продажи расстояние от центра оказывает большее влияние, чем на стоимость арендной платы. Поэтому квартиры в более отдаленных районах окупаются быстрее.
Престижность района. Западное и юго-западное направления традиционно считаются более востребованными, поэтому квартиры в этих районах стоят столько же, а иногда и дороже недвижимости в историческом центре. Однако для аренды этот фактор имеет меньшее значение — для арендаторов важнее транспортная доступность и наличие инфраструктуры для комфортной жизни. Поэтому возврата вложенных средств в этих районах придется ждать дольше.
Новое строительство. Цены на квартиры в новостройках заметно отличаются от предложений во вторичке. Поэтому появление в районе нового крупного ЖК может снизить стоимость аренды в домах поблизости.
Обустроенность прилегающих территорий. Квартиры с подземной парковкой, двором без машин и современным дизайном сейчас наиболее востребованы на рынке аренды, даже по сравнению с предложениями в домах 2000-х годов. Такое жилье может быстрее окупиться и вернуть первоначальные вложения.
Перед тем, как решиться на покупку квартиры для сдачи, загляните в сервис Яндекс Аренда и проверьте, за сколько предлагают снять жилье в этом районе.
Реклама ООО «Яндекс Вертикали» 3+, ИНН: 7704340327
Посуточная сдача квартиры может заменить доход от работы в найме. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии. Если своего жилья нет, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, о возможной посуточной сдачи. Лучше предупредить об этом собственника заранее. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой, за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру.
Разберём бизнес - идею на примере Москвы.
Месячная аренда однокомнатной квартиры обходится в среднем 50 000 рублей, а посуточная — 4000. То есть при загрузке квартиры более 12 дней в месяц, мы отрабатываем месячную аренду.
Если масштабировать бизнес, то заработаете больше, но придётся нанять персонал в помощь. Необходимо быть на связи круглосуточно. И готовым к постоянным расходам: на мелкий ремонт, стирку, глажку, уборку.
Взять жилье в ипотеку и сдать в аренду, чтобы покрывать ежемесячный платеж — звучит как отличный бизнес-план. Эксперт Яндекс Аренды Мария Дорофеева рассказала, насколько он реализуем.
Кому подойдет эта схема
Тем, кто рассматривает покупку квартиры в качестве долгосрочной инвестиции. Если вложить в недвижимость сумму первоначального взноса и сдать в аренду, через несколько лет можно продать ее в несколько раз дороже. Тем самым вы полностью отобьете свои вложения.
Также такой сценарий подойдет родителям, которые хотят заранее приобрести квартиру для детей. Пока они растут, аренда будет покрывать ежемесячный платеж без дополнительных вложений.
Что важно учитывать
Наличие отдельного жилья, в котором вы будете жить, пока сдаете квартиру.
Большой первоначальный взнос. При средней ставке 16,94% в Москве уже на первом этапе потребуется вложить не менее 56% от стоимости жилья, иначе у вас не получится покрывать ежемесячный платеж арендой. Либо обратите внимание на недвижимость в тех районах, где цены и первоначальный взнос ниже — это тоже вариант!
Льготную ставку. При возможности взять льготную ипотеку условия будут более выгодными, и тогда будет достаточно более низкого первоначального вклада.
Наличие финансовой подушки на случай простоя. Если жильцы внезапно съедут, важно, чтобы у вас была возможность самостоятельно оплачивать ежемесячный взнос за ипотеку.
Чтобы избежать ситуации, когда арендаторы съехали, а ипотека продолжает капать, сдавайте квартиру с помощью Яндекс Аренды. Мы сразу начнем поиск новых жильцов и компенсируем дни простоя. Обычно новые жильцы находятся в течение четырех дней.
Коммунальные платежи. Важно прописать в договоре аренды, кто выплачивает коммуналку — собственник или арендатор.
Длительные сроки погашения. При текущих ипотечных ставках потребуется от 24 лет для погашения ипотеки за счет арендной платы.
Где и какую квартиру выбрать
Для погашения ипотеки за счет аренды лучше всего подойдут студии и однокомнатные квартиры на вторичном рынке.
С наименьшими вложениями приобрести квартиру за счет сдачи в аренду можно в нескольких районах Москвы. Например, для покупки жилья в Марфино понадобится первоначальный взнос в размере около 4,8 млн рублей. Если сдать ее за 54 600 рублей в месяц, ипотеку получится закрыть за 24 года и 11 месяцев.
Также по этой схеме можно приобрести квартиру в районах Щукино с первоначальным взносом 6 млн рублей, «однушку» в Сокольниках с минимальным вложением 7,4 млн рублей и в районе Беговой — при вложении 8,4 млн рублей. Погасить ипотеку получится не раньше чем через 25 лет
А вот для покупки жилья с помощью сдачи в аренду в других районах столицы понадобится более высокий первоначальный взнос.
Резюмируем
Погасить ипотеку за счет аренды возможно, если размер вашего ежемесячного платежа меньше арендной ставки.
Если решились действовать по такой схеме, воспользуйтесь нашим калькулятором и узнайте, за сколько можно будет сдать выбранную вами квартиру. А найти надежных жильцов можно с помощью сервиса Яндекс Аренда — быстро и безопасно!
Реклама ООО «Яндекс Вертикали» 3+, ИНН: 7704340327